国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
发布时间： 2011/5/24 22:28:57 来源：广州市国政税务师事务所有限公司
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国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发[2009]31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章 总 则 
第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二） 开发产品已开始投入使用。
（三） 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章 收入的税务处理
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
第三章 成本、费用扣除的税务处理
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第四章 计税成本的核算
第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用
第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五章 特定事项的税务处理
第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
第六章 附 则
第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。
2010年，随着企业所得税法及实施细则的深入执行，相关的税收政策逐步细化落实，大量的企业所得税相关政策不断修订，陆续出台。政策的特点是文件量大、涉及面广。这些补充配套文件，直接关系到企业应交纳企业所得税的多少。在2010年企业所得税汇算清缴期即将来临的特殊时期，正确理解企业所得税相关政策，对纳税人非常重要。
补正申报必须在12月31日前完成
《国家税务总局关于2009年度企业所得税纳税申报有关问题的通知》（国税函[2010]249号）规定：新企业所得税法实施以来，各项配套政策陆续明确，有效保证了企业正确及时申报缴纳企业所得税和汇算清缴工作的顺利开展。但目前仍有个别企业所得税政策没有明确，造成一些企业无法在2009年度企业所得税汇算清缴期内准确申报、及时缴纳企业所得税款。为切实做好2009年度企业所得税汇算清缴工作，因2010年5月31日后出台的个别企业所得税政策，涉及2009年度企业所得税纳税申报调整、需要补（退）企业所得税款的少数纳税人，可以在2010年12月31日前自行到税务机关补正申报企业所得税，相应所补企业所得税款不予加收滞纳金。
    譬如《国家税务总局关于环境保护节能节水安全生产等专用设备投资抵免企业所得税有关问题的通知》（国税函[2010]256号）规定，自2009年1月1日起，纳税人购进并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》范围内的专用设备并取得增值税专用发票的，在按照《财政部、国家税务总局关于执行环境保护专用设备企业所得税优惠目录、节能节水专用设备企业所得税优惠目录和安全生产专用设备企业所得税优惠目录有关问题的通知》（财税[2008]48号）第二条规定进行税额抵免时，如增值税进项税额允许抵扣，其专用设备投资额不再包括增值税进项税额；如增值税进项税额不允许抵扣，其专用设备投资额应为增值税专用发票上注明的价税合计金额。企业购买专用设备取得普通发票的，其专用设备投资额为普通发票上注明的金额。
上述设备投资额是否包括增值税进项税额就是一项需要补正的事项，该类型企业必须在2010年12月31日前自行到税务机关补正申报企业所得税。
跨期租金收入一次性取得，可递延确认
　  国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）明确：企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
　　举例说明如下：某有限责任公司出租办公大楼房屋，2010年6月30日与承租方签订房屋租赁合同，从2010年7月1日生效。租期5年，每年付款一次，付款日期每年7月1日，年租金200万元，如何确定收入，并计算企业所得税？
　　租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，付款日期7月1日，应确认租金收入200万元。满足租期是跨年度的，且租金提前一次性支付，该公司该项租金收入符合上述政策规定可递延确认的条件。因此，该租金收入可以根据收入与费用配比原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。企业2010年计算应纳税所得时，该项租赁收入可确认100万元，另外100万元作为“递延收入”，待以后年度确认。
　　可见跨期租金收入，一次性取得，仍应按承租人应付租金的日期确认收入，只是在计算应纳税所得时，可以按配比原则作递延处理。
　　相反，如果企业7月1日没有取得租金收入。这时还必须按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
准确把握税收优惠项目申报口径
国家税务总局《关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函〔2010〕148号），对税收优惠项目等企业所得税纳税申报口径作了进一步明确。文件指出，对企业取得的免税收入、减计收入以及减征、免征所得额项目，不得弥补当期及以前年度应税项目亏损；当期形成亏损的减征、免征所得额项目，也不得用当期和以后纳税年度应税项目所得抵补。
国税函〔2010〕148号文件是对国家税务总局《关于印发〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〉的通知》（国税发〔2008〕101号）、国家税务总局《关于〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〉的补充通知》（国税函〔2008〕1081号）中“免税收入、减计收入以及减征、免征所得额项目”相关规定的完善，适用范围为居民企业，其规定应自2008年1月1日起执行。
企业所得税年度申报表主表中应纳税所得的计算如下：
对照国税函〔2010〕148号文件的规定，对企业取得的免税收入、减计收入以及减征、免征所得额项目，不得弥补当期及以前年度应税项目亏损。
举例说明如下：某企业2010年实现利润10万元。其中，收入100万元，成本费用90万元，包括技术转让所得20万元（收入50万元，成本费用30万元）。假设没有其他纳税调整项目，该企业2010年应纳税所得额计算如下。
按照国税函〔2010〕148号文件规定，该企业2010年应纳税所得额为（100－50）－（90－30）＝-10（万元）。按照申报表要求计算2010年应纳税所得额为10－20＝-10（万元）。
而按照旧企业所得税相关规定，该企业应纳税所得为0，相当于用免税收入弥补了当期亏损10万元，而这10万元是免税所得。国税函〔2010〕148号文件规定，免税所得不得弥补当期及以前年度应税项目亏损，从而保证纳税人充分享受税收优惠。
对照国税函〔2010〕148号文件的规定，当期形成亏损的减征、免征所得额项目，也不得用当期和以后纳税年度应税项目所得抵补。         
举例说明如下：某企业2010年实现利润10万元。其中，收入100万元，成本费用90万元，包括技术转让所得-20万元（其中收入30万元，成本费用50万元）。假设没有其他纳税调整项目，该企业2010年应纳税所得额计算如下。
按照国税函〔2010〕148号文件规定，该企业2010年应纳税所得额为（100－30）－（90－50）＝30（万元）。按照申报表要求计算2010年应纳税所得额为10－（-20）＝30（万元）。
对于应税所得是否可以弥补免征项目亏损，旧企业所得税相关规定没有作出明确。按照习惯性思维，既然是税收优惠，必须要实质上减少应税所得，即必须是所得为正数的时候，申报优惠才有实际意义。因此，当减免税项目为亏损时，纳税人自然选择不填写优惠内容，这样就达到了应税所得弥补免税项目亏损的目的。而国税函〔2010〕148号文件规定，纳税人只要有减免税项目，不管项目赢利、亏损，企业必须申报，即第19行“减、免税项目所得”必须填写申报，包括负数。
通过上述分析可见，国税函〔2010〕148号文件的规定，一方面对“企业取得的免税收入、减计收入以及减征、免征所得额项目，不得弥补当期及以前年度应税项目亏损”，使得应税所得亏损时，税收优惠可以通过弥补亏损的方式享受；另一方面，“当期形成亏损的减征、免征所得额项目，也不得用当期和以后纳税年度应税项目所得抵补”，导致企业应税所得赢利而整体亏损时，企业需要就应税所得纳税。
债务重组、转让股权、权益性投资收入何时确认
　　  国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）明确了企业发生债务重组、转让股权、权益性投资取得股息、红利等收入的确认时间。
　  企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的实现；企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现；权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。
　　可见上述三项收入的确认时间，与会计处理趋于一致。如果企业按企业会计准则确认了收入实现，一般就不存在时间上的差异。
正确区分企业所得税汇算和项目清算
实际工作中，某些房地产开发企业对于销售收入的理解不准确，将项目清算与所得税汇算相互混淆。有关文件规定清算仅指项目计税成本的最终结算，涵盖整个开发经营期间，而汇算是指按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。
举例说明如下：甲房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元；2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，甲房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税？
甲房地产企业认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元（1000＋2000＋3000），发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元（150＋200＋250），应纳税所得额＝6000－4200－600＝1200（万元），应缴企业所得税＝1200×25%＝300（万元），实际预缴企业所得税＝16.5＋25＝41.5（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税＝300－41.5＝258.5（万元）。
上述计算不符合现行税法规定。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，正确的计算方法为：
1、房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，甲房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。
2、企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，甲房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额＝1000×20%－150＝50（万元），2008年销售收入对应的应纳税所得额＝2000×15%－200＝100（万元）。
3、开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。
B项目计税成本为4200万元，实际毛利率＝（6000－4200）÷6000×100%＝30%，2007年、2008年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100万元[1000×（30%－20%）]和300万元[2000×（30%－15%）]，毛利差额400万元（100＋300）应当计入2009年度应纳税所得额。
4、确定2009年度应纳税所得额＝3000－[4200－3000×（1－30%）]－250＋400＝1050（万元），应纳所得税＝1050×25%＝262.5（万元）。
以上计算结果与企业计算结果的差额＝262.5－258.5＝4（万元）。
固定资产暂估入账及其调整的税务处理明确
　　国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）明确：企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。
　　此前，企业所得税法对固定资产估价入账及其调整没有明确的规定。对固定资产估价入账及其调整在会计准则上，按照《〈企业会计准则第4号——固定资产〉应用指南》的规定，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
　　此次，国税函[2010]79号明确固定资产暂估入账及其调整的税务处理，但纳税人应注意，此项规定同企业会计准规定仍有很大差异：
　　1、在实际投入使用时，没有全额发票的，可以先按照合同规定金额暂估入账计提折旧，但是缓冲期只有12个月，并且发票取得后还要进行纳税调整。
　　2、取得全额发票后，如果与暂估价格有出入的，税务处理上须进行追溯调整。
　  举例说明如下：某企业建造一项固定资产，合同预算总造价为200万元，2009年9月投入使用，但由于工程款项尚未结清未取得全额发票，只取得部分发票合计150万元。企业预计该项固定资产使用年限5年，保留残值为零。
　　上述案例中，固定资产由于已投入使用，并且合同预算总造价可以确定，可暂按合同规定的金额200万计入固定资产计税基础计提折旧。2009年，可税前计提折旧10万元（200÷5÷12×3），但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行，如果2010年度仍未取得剩余发票，该项固定资产的计税基础只能确认为取得发票部分150万元。
　　在2010年汇算清缴的时候，首先需要对2009年计提的折旧进行调整，调增2.5万元（10－150÷5÷12×3）。如果至2010年9月份的12个月内又取得30万元发票，未取得剩余20万元发票，则计税基础调整为180万元，调增2009年折旧1万元（10－180÷5÷12×3），之后按计税基础180万继续计提折旧。
　　免税收入所对应的费用可税前扣除
　　国税函[2010]79号明确规定：企业取得的各项免税收入所对应的各项成本费用，除另有规定者外，可以在计算企业应纳税所得额时扣除。
　　企业所得税法规定不征税收入支出形成的费用不允许在税前扣除，但是未规定免税收入对应的成本费用不允许扣除，在实务中纳税人对免税收入对应的费用成本是否可以税前扣除的争议很大。此次对该问题进行了明确。因此，纳税人在实务中须严格分清不征税收入和免税收入。
　   企业筹办期间不计算为亏损年度
　　国税函[2010]79号明确：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。
　　由于企业在筹办期，没有经营收入，产生亏损，纳税人对企业筹办期间是否计算为亏损年度存在不少争议。如果开办期间达一年以上，计算为亏损年度，意味着亏损弥补期（5年）势必减少，不利于纳税人。此次政策的明确有利于纳税人延长了亏损弥补期限。
　   举例说明如下：某企业2007年开始筹建，筹建期历时两年，2007年、2008年筹建期分别发生开办费300万元、500万元，账面产生亏损。2009年开始生产经营，如果2007－2008年的筹建期计算为亏损年度，由于2009年才有收入，意味着亏损弥补期少了2年。而按照国税函[2009]98号文件规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。如果企业在开始生产经营年度的2009年开始一次性或分期扣除开办费，如2009年产生亏损，亏损年度从2009年开始起算，延长了亏损弥补期限。
二0一0年十一月
近日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号），规定房地产企业注销当年汇算清缴出现亏损可申请多缴的企业所得税退税。就此，本网核心专家进行了详细分析。
　　一、问题背景：时间性差异至亏损无法弥补
　　随着，国家税务总局对土地增值税的征管越的趋严趋紧。特别是在全球金融危机、中国房地产市场火爆的近几年，不断出台清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的稽查力度，因此，房地产企业在清算土地增值税往往补缴大量的土地增值税税款。
　　土地增值税是以房地产开发项目为清算单位进行清算，理论上在转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上就可以清算，但实务中土地增值税清算时间发生往往在已竣工验收之后，甚至更滞后。而企业所得税所收入确认时间早于清算土地增值税时间（有时甚至好几个年度），两者的时间性差异导致，在补缴土地增值税年度产生亏损额度，如房地产开发企业没有后续项目而进行注销，就导致亏损无法弥补问题。国家税务总局公告2010年第29号的出台有效解决了上述问题。
　　二、主要内容
　　国家税务总局公告2010年第29号规定，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可以按规定的方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。
　　（一）开发各年度应分摊土地增值税的计算
　　29号文根据配比原则来计算开发各年度应分摊土地增值税。企业整个项目缴纳的土地增值税总额，按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体公式计算：各年度应分摊的土地增值税＝土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额），其中，销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。由于销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅土地增值税免征，因此，对应的销售普通标准住宅的销售收入，不作为分配清算应缴的土地增值税的权数。
　　（二）开发各年度退税或补税额的计算
　　29号文采用追溯调整法重新计算开发各年度应纳税所得额，即项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税。也就是项目开发各年度应分摊的土地增值税与对应年度已经税前扣除的土地增值税差额调整当年应纳税所得额。上述调整存在以下三种情况：
　　1、项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；
　　2、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
　　3、企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
　　此外，企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。
　　（三）适用条件的理解
　　29号文规定，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按规定的办法进行退税，即适用的必要条件是注销当年汇算清缴出现亏损。
　　29号文第三条又规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。上述条款规定了两种情况不适用本法：
　　第一，注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，也就是说注销当年汇算清缴出现亏损，但其亏损与申请注销的纳税人对其开发项目进行清算而补缴缴纳土地增值税没有关系，则不适用本法。
　　第二，尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，也就是说由于土地增值税清算当年出现亏损，但该亏损已经被注销之年应纳税所得弥补，也不适用本法。
　　三、对注销当年汇算清缴出现亏损的理解
　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第五十五条规定：企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。
　　因此注销当年汇算清缴出现亏损，可能存在两种理解：第一，注销当年年初至实际经营终止之日的企业所得税汇算清缴出现亏损；第二，实际经营终止之日至企业应当在办理注销登记期间，就其清算所得所得汇算清缴。
　　笔者认为倾向于第一种理解。企业清算期间，正常的产业和项目运营一般都已停止，企业取得的所得已是非正常的生产经营所得，但根据财税[2009]60号明确规定，清算所得在计算应纳税所得时，可以依法弥补以前年度亏损。同时，清算期出现的亏损也不存在以后年度的弥补问题，也不需要确认累计亏损，因此，企业在注销之前的土地增值税清算不会对清算期的亏损产生影响。
收优惠可以通过弥补亏损的方式享受；另一方面，“当期形成亏损的减征、免征所得额项目，也不得用当期和以后纳税年度应税项目所得抵补”，导致企业应税所得赢利而整体亏损时，企业需要就应税所得纳税。
债务重组、转让股权、权益性投资收入何时确认
　　  国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）明确了企业发生债务重组、转让股权、权益性投资取得股息、红利等收入的确认时间。
　  企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的实现；企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现；权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。
　　可见上述三项收入的确认时间，与会计处理趋于一致。如果企业按企业会计准则确认了收入实现，一般就不存在时间上的差异。
正确区分企业所得税汇算和项目清算
实际工作中，某些房地产开发企业对于销售收入的理解不准确，将项目清算与所得税汇算相互混淆。有关文件规定清算仅指项目计税成本的最终结算，涵盖整个开发经营期间，而汇算是指按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。
举例说明如下：甲房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元；2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，甲房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税？
甲房地产企业认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元（1000＋2000＋3000），发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元（150＋200＋250），应纳税所得额＝6000－4200－600＝1200（万元），应缴企业所得税＝1200×25%＝300（万元），实际预缴企业所得税＝16.5＋25＝41.5（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税＝300－41.5＝258.5（万元）。
上述计算不符合现行税法规定。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，正确的计算方法为：
1、房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，甲房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。
2、企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，甲房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额＝1000×20%－150＝50（万元），2008年销售收入对应的应纳税所得额＝2000×15%－200＝100（万元）。
3、开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。
B项目计税成本为4200万元，实际毛利率＝（6000－4200）÷6000×100%＝30%，2007年、2008年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100万元[1000×（30%－20%）]和300万元[2000×（30%－15%）]，毛利差额400万元（100＋300）应当计入2009年度应纳税所得额。
4、确定2009年度应纳税所得额＝3000－[4200－3000×（1－30%）]－250＋400＝1050（万元），应纳所得税＝1050×25%＝262.5（万元）。
以上计算结果与企业计算结果的差额＝262.5－258.5＝4（万元）。
固定资产暂估入账及其调整的税务处理明确
　　国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）明确：企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。
　　此前，企业所得税法对固定资产估价入账及其调整没有明确的规定。对固定资产估价入账及其调整在会计准则上，按照《〈企业会计准则第4号——固定资产〉应用指南》的规定，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
　　此次，国税函[2010]79号明确固定资产暂估入账及其调整的税务处理，但纳税人应注意，此项规定同企业会计准规定仍有很大差异：
　　1、在实际投入使用时，没有全额发票的，可以先按照合同规定金额暂估入账计提折旧，但是缓冲期只有12个月，并且发票取得后还要进行纳税调整。
　　2、取得全额发票后，如果与暂估价格有出入的，税务处理上须进行追溯调整。
　  举例说明如下：某企业建造一项固定资产，合同预算总造价为200万元，2009年9月投入使用，但由于工程款项尚未结清未取得全额发票，只取得部分发票合计150万元。企业预计该项固定资产使用年限5年，保留残值为零。
　　上述案例中，固定资产由于已投入使用，并且合同预算总造价可以确定，可暂按合同规定的金额200万计入固定资产计税基础计提折旧。2009年，可税前计提折旧10万元（200÷5÷12×3），但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行，如果2010年度仍未取得剩余发票，该项固定资产的计税基础只能确认为取得发票部分150万元。
　　在2010年汇算清缴的时候，首先需要对2009年计提的折旧进行调整，调增2.5万元（10－150÷5÷12×3）。如果至2010年9月份的12个月内又取得30万元发票，未取得剩余20万元发票，则计税基础调整为180万元，调增2009年折旧1万元（10－180÷5÷12×3），之后按计税基础180万继续计提折旧。
　　免税收入所对应的费用可税前扣除
　　国税函[2010]79号明确规定：企业取得的各项免税收入所对应的各项成本费用，除另有规定者外，可以在计算企业应纳税所得额时扣除。
　　企业所得税法规定不征税收入支出形成的费用不允许在税前扣除，但是未规定免税收入对应的成本费用不允许扣除，在实务中纳税人对免税收入对应的费用成本是否可以税前扣除的争议很大。此次对该问题进行了明确。因此，纳税人在实务中须严格分清不征税收入和免税收入。
　   企业筹办期间不计算为亏损年度
　　国税函[2010]79号明确：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定
国税局2010年度企业所得税汇算清缴政策

　　 一、收进有关问题问题

　　1、确实无法偿付的应付金钱在实务独霸中若何把握？

　　 确实无法偿付的应付金钱是指因债权人原因确实无法支出的应付金钱，以及跨越两年（即发生债务的持续时刻累计跨越730天）未支出且确实无法支出的应付金钱，应并进当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。已并进当期应纳税所得额的应付金钱，往后年度现实支出时可按划定作纳税调减。

　　2、供气、供热、供水等供给公共处事的企业，向客户一次性收取的进网费用，按照财政部《关于企业收取的一次性进网费会计措置的划定》的通知（财会字[2003]16号）的相关划定，可以按合理刻日分摊确认收进。所得税申报时收进是否可以按此体例？

　　 对企业因出产经营需要而向相关单元缴纳的电力增容费、管网培植费、集中供热初装费，按照国税发【2008】875号文件，因其往后供给的水、电、热等都要另行收费，是以应在收取费用或者取得索取收款凭证的当期一次性确认收进。

　　3、对政策性搬迁收进，有重置打算的，若何进行所得税措置？

　　 按照国税函[2009]118号文件，对政策性搬迁收进，有重置打算的，其搬迁或措置收进扣除固定资产重置或改良支出、手艺刷新支出和职工安设支出后的余额，计进企业应纳税所得额，各类拆迁固定资产的折余价值因已获得抵偿的，不得再税前扣除。如A企业2009年度被拆除厂房账面残剩价值900万元，取得搬迁抵偿收进1000万元，五年内重置950万元的固定资产，则就1000-950=50万元的余额纳税，900万元的拆迁损失踪因已获得抵偿，不再一再税前扣除；新增固定资产950万元按税法划定颊贯的折旧可以税前扣除。假如企业五年内重置500万元固定资产，则1000-500=500，此搬迁收进按500万元纳税，900万元的拆迁损失踪因已获得抵偿，不再一再税前扣除；重置固定资产500万元按税法划定颊贯的折旧可以税前扣除。(900-500=400可税前扣除）

　　企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收进或措置收进暂不计进企业昔时应纳税所得额。五年是指企业从政府相关部门收到搬迁抵偿收进之日计较的五年。

　　4、在建工程试运营收进，税务上是否要确认收进？

　　对企业合适税法划定收进确认前提的收进，均要确认收进，搜罗在建工程试运营收进。

　　5、《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函〔2010〕148号）第三条第八款划定“企业措置外购资产按购进时的价钱确定发卖收进，是指企业措置该项资产不是以发卖为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且采办后一般在一个纳税年度内措置”，如不能按购进时的价钱确定，应若何确定其收进？

　　 企业措置外购的资产不属于国税函〔2010〕148号文件第三条第八款支出性质的，而是以发卖为目的，或采办后在一个纳税年度往后措置的，按公允价值确认其发卖收进。

　　二、税前扣除有关问题问题

　　1、企业在2009年1月发放2008年颊贯的12月份的工资，具体在哪一年扣除？

　　 企业工资一般都是本月颊贯下月发放，按照权责发生制原则，企业如在汇算清缴竣事前发放已颊贯的属于汇缴年度的工资，可在汇缴年度按划定税前扣除。

　　2、企业发放给职工的交通津贴、住房津贴等税务措置回属于工资薪金规模仍是职工福利费规模？

　　 按照《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题问题通知》（国税函[2009]3号）有关划定，凡企业为所有员工或部门员工按期定额发放或报销交通津贴、住房津贴等费用，且企业能够供给内部财政轨制的，应回属职工福利费规模，在工资薪金总额14%限额内扣除。

　　凡企业为员工报销的交通费用（搜罗汽油费、过路过桥费等）不合适上述划定的，应视为员工用单据报销了其应获得的工资收进，按工资薪金费用的相关划定在税前扣除。

　　3、企业投资者将自有车辆无偿供给给企业使用，发生的汽油费、过路过桥费等是否可以税前扣除？

　　企业投资者可确觉得计税人数的，发生的上述费用按问题问题2的划定措置；否则不得税前扣除。

　　4、企业之间融资或向自然人借债，其支出的利息若何税前扣除？

　　 企业在出产经营时代向非金融机构（搜罗小我）借债的利息支出，应在《实施条例》第三十八条、财税[2008]121号、国税函[2009]777号划定的尺度和规模内，凭借贷合同、借券、资金使用发票、小我所得税代扣凭证等凭证税前扣除。

　　5、金融企业同期同类贷款利率若何把握？

　　 企业对外借债发生的利息支出，能够供给合适税法划定的凭证，且合适财税[2008]121号、国税函[2009]777号等相关文件划定的，可以据实税前扣除。

　　蔡桂如：答非所问，在以上文件中看不到若何把握

　　6、企业向农村小额贷款公司借债的利息支出是否可以全额扣除？

　　企业向金融企业借债的利息支出承诺税前扣除，农村小额贷款公司属于金融企业，是以企业向农村小额贷款公司借债的利息支出可以全额扣除。

　　7、企业补缴的根基社会保险费和住房公积金是否可以税前扣除?在所属年度仍是补缴年度扣除？企业只为少数职工支出填补养老保险费、填补医疗保险费，是否可以税前扣除？

　　 按照权责发生制原则理当在所属年度按划定税前扣除。如企业在所属年度与现实缴纳年度税负一致，且不会造成企业获得不妥税收益处的，也可以在补缴年度按划定税前扣除。

　　企业为少数职工而不是全体职工缴纳的填补保险，不得在税前扣除。

　　8、公司按照划定自行成立、自行集中、自行治理（不汇进医保部门等第三方）的填补医疗保险能否税前扣除？

　　按照财税[2009]27号文件的划定，企业按照国家有关政谋划定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支出的填补医疗保险费，在不跨越职工工资总额5%尺度内的部门，在计较应纳税所得额时准予扣除；跨越的部门，不予扣除。苏劳社[2002]40号文件第二条划定：“企业填补医疗保险可以由根基医疗保险统筹地域医疗保险经办机构统一治理，也可以由企业或行业自行治理。”财税[2009]27号文件对填补养老保险费、填补医疗保险费表述是“支出”，而不是“现实发生的医疗费用”，是以在企业自设账户治理合适划定的情形下，计进零丁账户治理的填补医疗保险等可按划定税前扣除。

　　9、企业发生的雇主责任险，能否在税前扣除?

　　按照实施条例第三十六条划定，企业为投资者或职工支出的商业保险费，不得扣除。

　　 10、企业发生职工工伤抵偿支出若何税前扣除？

　　 企业按照《工伤保险条例》项目和尺度支出的各类抵偿支出据双方签定的抵偿和谈、事情（工伤）剖断定见（医疗证实）、医药费、收款收条等税前扣除，但不搜罗已用工伤保险基金支出的部门。

　　11、企业因产物质量问题问题或经营违约发生的抵偿支出，若何税前扣除？

　　 企业因产物质量问题问题或违反经济合同发生的抵偿支出（除被工商部门认定为制售冒充伪劣产物的违法行为以外），如相关营业按照《发票治理法子》属于发票开具规模的，应凭发票按划定税前扣除；如不属于发票开具规模的，据双方签定的合同、赔付和谈、支出凭证等凭证税前扣除。

　　12、企业发卖商品因质量问题问题经协商给以价钱的减让，但发票此前已按全额开具，售货方无正当单据，对此少收的货款若何措置？

　　企业为促进商品发卖而在商品价钱上给以的价钱扣除属于商业折扣，企业售出商品因质量不及格等原因而在售价上给以的减让属于发卖折让，企业已经确认发卖收进的售出商品发生发卖折扣、折让的，开具增值税专用发票的,销货方凭红字增值税专用发票冲减发卖收进,开具非增值税专用发票的，应收回原票作废措置，从头按折让后的金额开具发票，或者凭购货方相关进账凭证确认折扣、折让金额后冲减发卖收进。

　　13、固定资产投进使用后12个月内企业仍未取得发票，所得税若何措置？

　　 按照《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题问题的通知》（国税函【2010】第079号），固定资产按税法划定的起点前提起头折旧后，因为工程金钱尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同划定的金额计进固定资产计税基本颊贯折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投进使用后12个月内进行。参照《企业会计准则》的有关划定，调整该项固定资产的计税基本，但不需要调整原已计较扣除的折旧额，其往后年度的折旧按调整后的计税基本减已提取折旧后的资产净值计较。假如该固定资产投进使用12个月后企业仍未取得全额发票的，对已税前扣除的折旧额应在12个月期满的昔时度全额作纳税调增，往后按合同金额颊贯的折旧也不得税前扣除。

　　14、代表企业形象、吊挂在办公室的昂贵书画若何税前扣除？

　　作为与出产经营无关的费用，不得税前扣除。

　　15、会议费的税前扣除具体有什么要求？

　　企业税前扣除的会议费用除应能够供给正当凭证外，还应预备能证实其真实性的会议名称、时刻、地址、出席人员、内容、目的、费用尺度、支出明细等材料，以备税务机关核查（无需报送）。

　　16、企业为对外投资而发生的借债费用是否需要成本化？

　　纳税酬报对外投资而发生的借债费用，合适《企业所得税暂行条例》第37、38条和财税[2008]121号、国税函[2009]312号有关划定的，可以直接扣除，不需要成本化计进有关投资的成本。

　　17、计进在建工程项目的招待费是否需要纳税调整？

　　 对于筹建时代发生的以及计进在建工程的营业招待费等税法限额扣除项目,应按税法有关划定税前扣除，即按照发生额的60%扣除，但最高不得跨越昔时发卖（营业）收进的5‰。

　　18、企业发生的高尔夫会员费，其费用性质，是属于“小我消费”仍是“营业招待费”，税务机关若何确定？

　　企业发生的高尔夫会员费，一般作为与出产经营无关的支出不得税前扣除。如确属企业所拥有的会员证，且能保留每次消费的明细、消费的人员、证实与出产经营相关的勾当内容等资料按以下气象进行所得税措置：申请进会或加进会员，只承诺取得会籍，所有其他处事或商品都要另行收费的，在支出该会员费时按营业招待费的相关划定税前扣除；申请进会或加进会员后，会员在会员期内不再付费就可获得各类处事或商品，或者以低于非会员的价钱发卖商品或供给处事的，该会员费应在整个受益期内分期按营业招待费有关划定摊销扣除。

　　19、总局2010年11号通知布告《税务师事务所职业风险基金治理法子》划定：“税务师事务所存续时代，理当保证结余的职业风险基金不低于近5年主营营业收进总和的3%。税务师事务所因赔付造成职业风险基金额度低于近5年主营营业收进总和3%的，理当于本会计年度终了前提取补足职业风险基金。赔付支出的职业风险基金可按现实发生额在税前列支。”职业风险基金是否可以在颊贯时列支？总局2010年11号通知布告关于职业风险基金列支方面只划定按实列支，所以在颊贯时不得列支。

　　20、对《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》的“正当经营资格”若何界定？

　　 按照《企业经营规模挂号治理划定》第四条的划定，经营规模分为许可经营项目和一般经营项目。许可经营项目是指企业在申请挂号前依据法令、行政律例、国务院抉择理当报经有关部门核准的项目。一般经营项目是指不需核准，企业可以自立申请的项目。《通知》中所要求的正当经营资格，除国家明晰划定必需有经营、从业资格的行业外，其余行业暂不作要求。

　　 21、保险代办署理（掮客）公司是否属于保险企业？是否可按《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）第一条第一款中“保险企业”相关划定执行？

　　 保险代办署理（掮客）公司不属于保险企业。如保险代办署理（掮客）公司与营销人员之间签定的劳动合同，则按工资、薪金的有关划定进行所得税措置；假如签定是劳务合同，则按佣金、手续费的有关划定进行所得税措置。

　　22、企业以非货泉性资产生意或接管投资取得的固定资产凭什么正当凭证税前扣除？

　　企业以非货泉性资产生意或接管投资取得的固定资产，理当按照具体的营业进行剖断，相关营业如属于《发票治理法子》划定的理当供给发票的气象，理当要求接管方供给发票。不属于开具发票的气象，则可以凭双方签定的和谈、资产评估证实、资产权属转移发生的税费等相关资料进账。

　　23、境外支出费用凭什么正当凭证税前扣除？

　　企业在境外发生的或向境外支出的费用，如支出发生地地址国正当凭证治理与中国分歧、不能供给发票类凭证的，可以凭相关合同或和谈、付汇凭证等按划定在税前扣除。税企双方存有疑义的,税务机关有权要求企业供给境外公证机构或者注册会计师简直认证实。

　　24、企业支出给农人的土地抵偿，青苗抵偿等税前扣除凭什么正当凭证税前扣除？

　　企业支出给农人的土地抵偿、青苗抵偿费等支出，凭相关政府划定抵偿尺度的文件、赔（补）偿和谈、受偿人身份证复印件及签字的收款收条等税前扣除。

　　25、企业加油卡、电话充值卡、商场购物卡支出是否承诺在支出并取得发票当期准于扣除？售卡企业何时确认收进？

　　零售企业：按照国税函[2008]875号文件划定，纳税人预售卡时做预收款措置，卡现实消费时再确认所得税收进。如预售卡有使用刻日已到期、或者无使用刻日但预售卡跨越两年未现实消费的，纳税人做收进措置，若往后年度再消费的承诺作纳税调减。

　　购卡企业：对纳税人办充值卡获得发票而没有现实货色购进（或现实消费）的，办充值卡支出应作为预付金钱，支出当期不得税前扣除；待现实发生时按现实用途按照税法划定列支。

　　26、某商场购商品返购物卡，例如：购1000元商品送100元购物卡，在随后购150元商品时可抵用只需付50元现金，开出了1000元和150元两张发票。此种气象若何确认所得税收进？

　　按照国税函[2008]875号划定，企业以买一赠一等体例组合发卖本企业商品的，不属于捐赠，应将总的发卖金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的发卖收进。购商品返购物卡，可参照买一赠一体例确认发卖。具体确认时，发卖1000元商品时按1000元确认发卖收进，并结转商品成本；发卖150元商品时，按50元确认收进，并按实结转成本；同时，发卖方应开具50元的发票（假如开出了150元的，应注明其中100元不得作为采办方报销凭证）。

　　27、商场、超市发生“假一罚十”的支出是否可以税前列支？

　　企业因违反经济合同（承诺、要约）对客户或消费者的抵偿支出，可以税前扣除，具体依据应搜罗经济合同或商家承诺，客户（消费者）购、退货证实，付款凭证和消费者的收款凭证税前扣除。如因经营假货而支出的罚金、罚款和被没收财物的损失踪，不得税前扣除。

　　28、非银行金融机构一般只用公章或财政专用章盖在内部结算凭证上作为与企业外来结算的依据，是否必然要开具发票方能税前扣除？

　　按照国税发【2007】108号文件，银行代收费营业必需使用税务发票，“银行自营营业使用的发票式样在国家税务总局未明晰之前，暂由省税务机关按照具体情形确定”。是以除银行自营营业外，银行代收费营业和非银行金融机构对外营业必需供给正当的税务监制发票作为支出凭证。

　　29、企业注销时尚余的职工福利费结余应若何进行税务措置？

　　企业在清理时未向职工支出的应付职工福利费余额应并进清理所得计征企业所得税。

　　30、企业采办的旧固定资产的折旧年限若何确定？

　　企业取得已使用过的固定资产的折旧年限，理当按照已使用过固定资产的新旧磨损水平、使用情形以及是否进行改良等身分合理估量新旧水平，然后与该固定资产的法定折旧年限相乘确定。假若有关固定资产的新旧水平税企之间有争议的，主管税务机关有权要求出具中介机构关于新旧水平的评估陈述。

　　31、A企业2009年全年实现利润490万美元，其中一季度100万美元，二季度150万美元，三季度80万美元，四时度160万美元，汇缴纳税调增10万美元。四个季度1美元对人平易近币汇率分袂为：6.83、6 .82、6.81、6.8，人平易近币应纳税所得税分袂为683、1023、544.8、1088（万元）合计3338.8万元，季度预缴所得税合计为3338.8×25%=834.7万元。所得税税率为25%。年度汇缴时若何计较?

　　 按照税法第五十六条：“遵照本法缴纳的企业所得税，以人平易近币计较。所得以人平易近币以外的货泉计较的，理当折合成人平易近币计较并缴纳税款。”以及企业所得税法实施条例第一百三十条：“企业所得以人平易近币以外的货泉计较的，预缴企业所得税时，理当按照月度或者季度最后一日的人平易近币汇率中心价，折合成人平易近币计较应纳税所得额。年度终了汇算清缴时，对已经按照月度或者季度预缴税款的，不再从头折合计较，只就该纳税年度内未缴纳企业所得税的部门，按照纳税年度最后一日的人平易近币汇率中心价，折合成人平易近币计较应纳税所得额。”现对以人平易近币以外的货泉为记账本位币的所得税措置作如下划定：

　　企业按照会计准则第19号外币折算,日常的营业收支以人平易近币以外的货泉为记账本位币的，按以下划定进行所得税申报时：

　　（1）季（月）度预缴时按企业所得税法实施条例第一百三十条划定执行，季（月）度预缴需要填补吃亏的，以季度利润按照月度或季度最后一日的人平易近币汇率中心价折合成人平易近币金额，直接减往以前年度可结转下年填补的吃亏金额填进季度预缴申报表利润行次。下一季（月）度预缴申报时，累计金额填列当期金额与上期金额简单加总后金额。

　　（2）年度汇缴时，只就该纳税年度内未缴纳企业所得税的外币所得部门，按照纳税年度最后一日的人平易近币汇率中心价，折合成人平易近币计较应纳税所得额。即年度汇缴时：年度申报表主表利润总额计较部门填列1-4季度人平易近币损益表金额简单汇总以及涉及年度损益调整的按纳税年度最后一日的人平易近币汇率中心价折合成人平易近币计较的金额。纳税调整项目按纳税年度最后一日的人平易近币汇率中心价折合成人平易近币填列，主表15行往后各行次如在季度已申报或享受的减免税，按当期已折算的人平易近币金额填列或简单加总后填列，如是在汇缴时调整或享受的减免税以及其他纳税调减项目，按纳税年度最后一日的人平易近币汇率中心价折合成人平易近币填列。今年度填补以前年度吃亏时，24行“填补以前年度吃亏”填列以前年度可结转下年填补的吃亏金额计较应纳税所得额。

　　三、资产损失踪部门

　　1、对企业毁损、报废的固定资产或存货，是否必然经措置后才能报批？

　　 一般来说，企业固定资产或存货发生毁损、报废，措置后才能确认其损失踪金额；对确无变现价值的，由企业对此作出专项声明；对财政核算、内控轨制均较为健全的企业，因其批量措置废品，无法与报废、毁损资产一一对应，对其报废、毁损资产的金额减除昔时废品措置收进后的余额作为资产损失踪报损金额。

　　2、投资发生损失踪可以申请在税前扣除吗？

　　 投资属于企颐魅正常的出产经营勾当，投资发生的损失踪假如合适财税[2009]57号、国税发[2010]88号文件有关损失踪认定前提的，可按划定税前扣除。

　　3、新税法后企业发生的股权投资让渡损失踪是否可直接税前扣除？

　　 按照《国家税务总局关于企业股权投资损失踪所得税措置问题问题的通知布告》（2010年第6号）：企业对外进行权益性（以下简称股权）投资所发生的损失踪，在经确认的损失踪发生年度，作为企业损失踪在计较企业应纳税所得额时一次性扣除。本划定自2010年1月1日起执行。本划定发布以前，企业发生的尚未措置的股权投资损失踪，按照本划定，准予在2010年度一次性扣除。

　　4、银行发生的呆账损失踪，如能供给其它银行对统一债务人法院强制执行证实和资产了债证实的，是否可以按照类推原则税前扣除？

　　 按照《企业资产损失踪税前扣除治理法子》第三十四条第(七)款“……对统一债务人有多项债权的，可以按类推的原则确认债权损失踪金额”。据此，企业发生的债权性投资损失踪，如能供给其它企业对统一债务人和担保人法院的无资产可执行，终结裁定或终止(中止)执行等相关证实材料，且按划定行使了债权人的权力，可以比照此类推原则按划定税前扣除。

　　5、某银行对2008年发放的一笔贷款报损，但只供给了对统一个债务人2009年发放的一笔贷款向法院起诉的材料，此种情形是否可以类推？

　　对债务人其中一笔的法院终结裁决等相关证实材料在统一债务人的其他贷款的损失踪认按时可合用类推原则。如某银行于2008、2009年向甲企业分袂供给了两笔贷款，2008年的金额小，2009年的金额年夜。考虑到诉讼费的金额，银行向法院起诉时必定是选择金额小的贷款起诉。银行选择2008年的贷款提起诉讼,法院于2010年裁决,则按税收划定现实确认的损失踪年度是2010年;按照类推原则统一诉讼材料也可以作为证据在认定2009年贷款损失踪时合用， 2009年贷款也认定在2010年发生损失踪；反之，银行选择2009年的贷款提起诉讼,法院于2010年裁决,则按税收划定现实确认的损失踪年度是2010年;按照类推原则统一诉讼材料也可以作为证据在认定2008年贷款损失踪时合用，2008年贷款也认定在2010年发生损失踪。

　　6、关于无形资产损失踪是否需要报批？

　　 无形资产也属于税法界说的一类资产，发生的损失踪经审批后可以税前扣除，至于报批的资料，因无形资产的损失踪气象较多，情形较为复杂，各地在审批时按照正当性、合理性、确定性三个原则把握。

　　7、企业以前年度发生的未税前扣除的资产损失踪是否可补办审批手续？若何税前扣除？

　　 按照《国家税务总局关于企业以前年度未扣除资产损失踪企业所得税措置问题问题的通知》（国税函[2009]772号）划定，企业以前年度发生的未税前扣除的资产损失踪可以到税务机关申请。按照《中华人平易近共和国税收征收治理法》有关划定，以前年度未扣除的资产损失踪是指资产损失踪确认年度在三年（含）内的，税务机关可以受理，并按照损失踪确认年度所合用的税收政策予以审批；跨越三年以上的，税务机关不再受理。

　　按照国税函〔2009〕772号文件划定，对以前年度的资产损失踪，经有权税务机关审批后应在损失踪确认年度税前扣除。企业是以多缴纳的企业所得税税款，可在审批确认年度企业所得税应纳税款中予以抵缴，抵缴不足的，可以在往后年度递延抵缴。鉴于此刻CTAIS2.0无法按上述划定独霸，是以，假如企业审批年度和损失踪确认年度的税负一致，不存在吃亏、填补吃亏、减免税气象的，可在审批年度作纳税调减。

　　8、存货因跨越保质期而报废发生的损失踪是否可作为正常损耗自行计较扣除？

　　 按照国家有关划定，须在其产物上标注保质期的，因跨越保质期无法发卖发生的损失踪，属于正常损失踪可自行计较扣除。商业企业发卖上述产物，因跨越保质期无法发卖发生的损失踪，属于正常损失踪可自行计较扣除，但按照购销合同应由出产厂家承担的部门不得作为损失踪扣除。

　　9、金融企业变卖抵债资产发生的损失踪是否需要进行审批？

　　 金融企业接管抵债资产除还有划定外，以抵债资产公允价值作为计税基本。变卖抵债资产发生的损失踪按照“企业在正常经营治理勾当中因发卖、让渡、变卖固定资产、出产性生物资产、存货发生的资产损失踪”措置，由企业自行计较扣除。

　　10、企业清理时代的资产损失踪是否需要报批？

　　企业清理时代的资产损失踪仍合用国税发【2009】88号文件。

　　11、在建工程停建、报废，要求供给国家明令停建项目的文件，有关政府部门出具的工程停建、拆除文件等，现实工作中碰着企业因出产经营问题问题自行抉择停建、报废在建工程的，非国家、政府部门强制要求的，是否属于资产损失踪报批规模？需要供给哪些资料？

　　 也属于资产损失踪报批规模，应供给企业有权部门关于停建、报废抉择等资料。

　　12、企业固定资产达到或跨越使用年限而正常报废清理的损失踪属于由企业自行计较扣除的资产损失踪，其中的“使用年限”是指税法划定的最低折旧年限仍是指企业现实使用年限，如出产设备税法划定最低年限10年，企业按15年颊贯折旧，第12年时该设备报废，该损失踪是否需要税务机关审批后才能扣除。

　　“使用年限”是指按照企业内部划定计较折旧的年限。假定出产设备税法划定最低年限10年，企业按15年颊贯折旧，假如企业第12年时该设备报废，该损失踪属于非正常损失踪，需要经税务机关审批后才能税前扣除。

　　13、国税函〔2009〕772 号文件划定：“企业以前年度（搜罗2008 年度新企业所得税法实施以前年度）发生，按那时企业所得税有关划定合适伙产损失踪确认前提的损失踪，在昔时因为各类原因未能扣除而未能结转到往后年度扣除的；可以按照《中华人平易近共和国企业所得税法》和《中华人平易近共和国税收征收治理法》的有关划定，追补确认在该项资产损失踪发生的年度扣除”。文件提到的“各类原因”是否需要区分什么性质的原因?

　　按照总局772号文件划定各类原因都可以，不再区分破例情形。

　　14、《企业资产损失踪税前扣除治理法子》第三十四条多处涉及到“资产了债证实”，对于资产了债证实理当是由企业自身出据，仍是由其他部门出具?

　　资产了债证实理当由外部第三方供给,搜罗债务人(含担保人)、被投资单元或第三方。

　　15、企业固定资产、存货报废，企业作为09年度损失踪并在09年度作出会计措置,可是在2010年度措置并取得了措置收进，在税法上是作为09年度的损失踪仍是2010年度的损失踪？

　　按照国税发[2009]88号文件,企业发生的损失踪,应在按税收划定现实确认或者现实发生的昔时申报扣除,鉴于企业认定损失踪的年度现实的损失踪金额并未确定,是以应作为2010年度损失踪按划定税前扣除。四、房地产企业有关问题问题

　　1、房地产企业为了知足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未完工验收时，开具了房地产正式发卖发票，已经按计税毛利率计进应纳税所得额，是否要确认落成结转成本？

　　按照国税发[2009]31号文件第三条划定的三个前提之一确认是否落成，是否开具房地产正式发卖发票不是落成确认的前提之一。

　　2、房地产企业发卖未落成开发产物的发卖收进可以作为广告费等的颊贯基数，企业是否可以选择在会计确认发卖收进的时点作为广告费等的颊贯基数？

　　按照国税发[2009]31号的划定，发卖未落成开发产物取得的收进直接是税法上的应税收进，即作为广告费等颊贯基数。而不能由企业自行选择按税法或者按会计确认的收进作为三项费用的颊贯基数。

　　3、房地产企业售楼处的建造费用以及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？

　　按照国税发[2009]31号文件第二十七条第六款,房地产企业售楼处的建造费、样板房的装修费等作为项目营销行动措施建造费计进开发间接费措置。

　　4、某房地产企业将人防工程行动措施作为汽车车位让渡使用权，发卖时若何征税？

　　按照国税发[2009]31号文件第三十三条划定，企业零丁建造的泊车场所，应作为成本对象零丁核算。操作地下基本行动措施形成的泊车场所，作为公共配套行动措施进行措置。让渡未移交物业的地下基本行动措施形成的泊车场所取得的收进应并进当期应纳税所得额。

　　车库发卖或让渡使用权时，因为该车库属公共配套行动措施，响应成本已摊进可售开发产物，取得收进应全额并进应纳税所得额。

　　5、房地产开发企业的商展采纳售后回租，承诺在购房三年或五年内给以购房者固定房钱，并在购房时一次性抵减房款。房地产开发企业是否可以按合同商定支出给购房者的房钱抵减房款后的收进作为计税依据申报企业所得税收进？

　　按照国税发【2009】31号文件应按发卖合同价钱确认所得税应税收进，对按房钱冲抵开发产物发卖收进后作会计措置的，在所得税申报时应作纳税调整。

　　6、国税发【2009】31号文第20条划定：企业委托境外机构发卖开发产物的,其支出境外机构的发卖费用(含佣金或手续费)不跨越委托发卖收进10%的部门,准予据实扣除。《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）划定的佣金比例为不跨越处事收进的5%。房地产委托境外机构发卖开发产物，其佣金比例按若干好多扣除？

　　房地产开发企业委托境外机构发卖开发产物的,其佣金的尺度按国税发【2009】31号文件划定执行。

　　 五、审定征收有关问题问题

　　1、审定征收时代形成的资产（如开办费）在往后查账征收年度能否摊销？

　　 纳税人应按照国家统一的会计轨制设置账簿并进行会计核算，审定征收体例没有免去纳税人的会计核算责任。纳税人各项资产的计税基本简直定和折旧或摊销的扣除，按照税法相关划定措置。假如能够经由过程原始正当凭证确认核按时代新增资产的计税基本的，则承诺在查账征收年度内在残剩使用年限内（资产全数折旧或摊销年限不低于税法划定最低年限）折旧或摊销扣除；假如不能确认计税基本的则不得计较扣除。

　　2、审定征收年度的应付福利费余额若何措置？

　　 按照国税函【2008】264号文件的划定，今年现实发生的福操作度，先冲减2008年以前年度余额。按照《企业所得税审定征收法子（试行）》相关划定，审定征收企业的应纳所得税额的计较与昔时的应付福利费余额无关。

　　3、旅游、广告代办署理业等行业审定企业的应税收进额是否承诺扣除转付给第三方的支出？

　　 企业所得税法第六条对收进总额做了明晰划定，国税函[2009]377号也明晰：“应税收进额”即是收进总额减往不征税收进和免税收进后的余额，所以旅游、广告代办署理业等行业的企业审定征收的应税收进额不得扣除转付给第三方的支出。（此外，此类企业的支出对象凡是是酒店、广告公司等单元，是可依法取得发票的，同时收进凡是也可以做到正确核算，是以税务机关应指导此类企业建账并实施查账征收。）

　　4、审定征收企业是否合用政策性搬迁政策？

　　审定征收企业不能正确核算成本、费用等，暂不合用政策性搬迁政策。涉及搬迁收进的企业，应督促其建账建制，转为查账征收企业。

　　六、所得税征管有关问题问题

　　1、国税函[2010]156号文件从2010年起执行，那2009年度是否可以按国税函[2010]第039号精神，由总机构全额征税，项目部已在当地预缴税款回当地退库呢？

　　按国税函[2010]第039号文件划定，对按照划定不该就地预缴而征收了企业所得税的，要实时将税款退还给企业。

　　2、企业经营运输营业，发生的运输营业在地税代开票，对其附征的所得税税款若何措置？

　　在未有新划定前，为避免一再征税，仍按照国税函[2006]249号划定措置。

　　3、建筑企业跨地域经营的项目部，无《外出经营勾当税收治理证实》的，若何纳税？

　　 按国税函【2010】156号文件，项目部地址田主管税务机关应督促其期限补办；不能供给上述证实的，应作为自力纳税人就地缴纳企业所得税。不具备查账征收前提的，暂按国税发【2008】 30号文件划定审定征收。

　　4、建筑企业跨地域经营的项目部已向项目地址田主管税务机关出具总机构地址田主管税务机关开具的《外出经营勾当税收治理证实》，并供给了总机构出具的证实该项目手下于总机构治理的证实文件，却仍被项目地址田主管税务机关全额就地预缴的，总机构若何措置？

　　 建筑企业总机构直接治理的跨地域设立的项目部，应按项目现实经营收进的0.2%按月或按季由总机构向项目地址地预分企业所得税，并由项目部向地址田主管税务机关预缴。项目部按照划定履行正当轨范仍被项目地址田主管税务机关多征的税款，建筑企业应向项目地址田主管税务机关申请退还。

　　税收优惠及不征税收进部门

　　一、免税收进

　　1、按照财税[2009]122号文件划定，非营利组织免税收进的规模不搜罗私立病院的医疗收进和平易近办黉舍的膏火收进，此类收进应若何措置？

　　 在总局还有划定前，非营利组织的认定仍按财税[2009]123号文件及我省有关划定打点。合适前提的非营利组织企业所得税免税收进规模仍按财税[2009]122号文件的划定执行。

　　二、所得减征免征

　　 2、农产物初加工企业从事面粉加工，出产出的麸皮、糠糟所得是否作为免税所得？养蚕种所得，能否列进农副产物养殖、作为免税所得？

　　在总局还有划定前，加工麸皮、糠糟所得，养蚕种所得可以享受响应的优惠。

　　 3、财税[2008]81号文件划定，对农人专业合作社发卖本社成员出产的农业产物，视同农业出产者发卖自产农业产物免征增值税。企业所得税能否比照打点？

　　在总局还有划定前，农人专业合作企业所得税优惠仍按现有政策执行，不宜直接比照增值税的有关划定打点。

　　 4、企业直接向农人收购原材料进行初加工，形成产物后直接发卖的，是否可以享受初加工优惠政策？

　　 企业直接向农人收购原材料进行初加工形成产物后直接发卖的，假如合适《关于发布享受企业所得税优惠政策的农产物初加工规模（试行）的通知》（财税[2008]149号）划定，可以享受响应的优惠。

　　 5、污水措置项陌出产经营过程中有再生水、中水、污泥及污泥措置发生的化肥和营养土等副产物收进，能否作为项目所得享受响应的优惠政策？

　　 在总局还有划定前，情形呵护、节能节水项目享受响应优惠的所得口径仍按税法第27条第3款、条例第88、89条，财税[2009]166号文件的划定把握，限于出产经营所得。

　　 三、税率减免

　　6、高新手艺企业认定中，人员、工资、收进的口径若何把握？

　　 高新手艺企业认定中，人员、工资、收进的口径，凡认定法子及工作指引没有非凡划定的，按《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题问题的通知》（国税函[2009]3号）以及企业所得税年度申报表的相关填报把握。对税收政策没有明晰划定的，可按企业会计轨制或会计准则的有关口径把握。 7、高新手艺企业认定中，高新手艺企业产物收进是否可按经由过程“高新手艺产物认定”的产物口径把握？

　　 高新手艺企业认定中的高新手艺产物收进不能简单等同于经由过程“高新手艺产物认定”的产物收进。各地对申请认定或已经经由过程认定的企业的产物（处事）收进是否属于划定的规模规模存在疑问的，可以按照认定法子及指引的有关划定按轨范提交认定小组。

　　8、高新手艺企业认定中，研发勾当与出产勾当若何划分？

　　 研究勾当与出产勾当的划分，按照认定法子及指引的划定打点。各地对申请认定或已经认定企业的研发勾当是否属于划定的规模规模存在疑问的，可以按照认定法子及指引的有关划定按轨范提交认定小组。

　　9、国科发火[2008]第172号文件划定，企业近三个会计年度的研究开发费用总额占发卖收进总额应达到的比例，以比来一年的发卖收进为尺度，“比来一年”若何确定？

　　 如企业申报高新手艺企业资格认定，对应申报资料所属期为2008-2010年,则“比来一年的发卖收进”所指“比来一年”为2010年。响应的，假如该企业经由过程认定，则优惠时代为2011、2012、2013纳税年度。

　　 10、已经取得高新手艺企业资格的企业，在资格有用期内申请享受响应优惠，相关比例的口径应若何把握？

　　 已经取得高新手艺企业资格的企业，在资格有用期内申请享受响应优惠，年度相关指标的比例理当按照国税函[2009]203号文件的划定打点，口径为“昔时度”。

　　假如主管税务机关提请对已获得高新手艺企业资格的企业进行复核的，应按照认定法子及指引的划定打点。即采用企业自认定前三个会计年度（企业现实经营不满三年的，按现实经营时刻计较）至争议发生之日的研究开发费用总额与同期发卖收进总额之比是否合适认定法子第十条（四）款划定，判别企业是否应继续保留高新手艺企业资格和享受税收优惠政策。

　　 11、软件企业、动漫企业优惠政谋划定，经由过程响应天资认定后自获利年度起享受“二免三减半”的所得税优惠。如企业获利年度在前，经由过程响应天资认定在后，应若何享受优惠？

　　对此类获利年度在前，经由过程响应天资认定在后的企业，理当自经由过程认定后在残剩年度内享受相关优惠。

　　 四、加计扣除

　　 12、可以加计扣除的研发费用的规模理当若何把握？

　　企业现实发生的研发费用，假如属于国税发[2008]116号文件划定的可以加计扣除的规模，且核算正确，应承诺按划定进行加计扣除。主管税务机关对企业申报的研究开发项目有异议的，可要求企业供给政府相关部门的剖断定见书。

　　主管税务机关在执行政策中理当寄望区分可加计扣除的研发费用口径、高新手艺企业认定中研发费用口径、财政会计核算划定三者之间的差异。

　　13、企业申报的研发费用，包含试出产、小批量出产的费用，是否可以加计扣除？

　　假如按照企颐魅正常的工艺流程，试出产、小批量出产属于规模化出产之前的必经阶段，且相关费用合适国税发[2008]116号文件的划定，可以加计扣除。

　　14、可以加计扣除的研发费用是否理当扣除试出产、小批量出产的产品的发卖收进？

　　加计扣除额的计较不需要扣除试出产、小批量出产的产物发卖收进。

　　15、企业研发勾当中发生废品，废品变价收进是否需冲要减研发费用？

　　在总局还有划定前，研发勾当中发生的废品、次品、等外品、下脚料等变卖发生的收进不需冲要减研发费用。

　　16、国税发[2008]116号文件第六条中划定的委托外部研发费用应若何判别？税务机关若何对此类费用的真实性进行核实？

　　 对委托外单元进行开发的研发费用，企业在申报加计扣除时应按照苏国税发[2010]107号文件的划定供给有关资料。主管税务机关可按照现实情形采纳函调等手段对此类费用的真实性进行核实。

　　17、《江苏省国家税务局企业所得税税收优惠治理法子（试行）》（苏国税发[2009]93号）划定，研究开发费用加计扣除存案资料搜罗，“7、研究开发项目的效用情形声名、研究功效陈述等资料，搜罗常识产权证书、出产批文，新产物或新手艺证实（查新）材料、产物质量磨练陈述，以及其他相关证实材料。”此类资料是否应该由第三方出具，企业自己出具的新产物材料声名是否有用？部门行业如药品出产企业，研发勾当、产物发生效能所需过程较长，企业只能供给新型药品的出产批文，应若何措置？

　　 苏国税发[2009]93号文件要求企业报送资料的第7项，是指企业理当供给能够声名研究开发的现实下场的相关资料。企业可自行供给下场声名、功效陈述，也可以供给第三方证实材料。

　　是否要求企业供给常识产权证书等第三方材摒挡当按照现实情形而定。如，企业的研究开发未形成常识产权的，则不得要求企业供给常识产权证书。

　　研发费用享受加计扣除优惠并不要求企业研发必需成功、或必需取得功效。对于尚未完成的研发项目，可供给研发成功后的估量下场声名。

　　 18、企业现实申请研发费用加计扣除时所申报的研发人员，是否限于项目立项时报送的“自立、委托、合作研究开发专门机构或项目组的编制情形和专业人员名单”中列明的人员？

　　 企业现实申请研发费用加计扣除时所申报的研发人员，不应限于项目立项时报送的人员名单所列明的人员。主管税务机关对研发人员真实性有疑问的，理当查阅企业人事部门有关资料、直接询问相关人员，或采纳其他查询拜访体例。

　　 19、国税发[2008]116号文件中明晰，研发费用成本化措置的，按照无形资产成本的150%摊销，但无形资产的形成往往需要较长时刻。如企业自立研发新手艺，经由三年时刻形成无形资产，研发费用加计扣除若何计较？

　　研发项目未跨年度、形成无形资产的，研发费用加计扣除按现行划定措置。

　　跨年度的研发项目形成无形资产的，对计进无形资产成本、以前年度已经享受加计扣除的研发费用支出，不得一再计较。

　　 20、纳税人供给资料称研发项目合适“两个规模”但没有第三方证据，税务机关若何判别？

　　 按照国税发[2008]116号文件第十三条的划定，主管税务机关对企业申报的研究开发项目有异议的，可要求企业供给政府有关部门的剖断书。

　　 五、加速折旧

　　21、财税[2008]第001号文件第一条划定“企事业单元购进软件，凡合适固定资产或无形资产确认前提的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以恰当缩短，最短可为2年。”可以享受优惠的软件是否有规模限制，是否限于经认定的软件企业发卖的软件？此类优惠理当若何打点？

　　按照国税发[2008]111号、国税函[2009]255号等文件的划定，此项优惠作为存案事项治理。企业供给购进软件的进账凭证等存案资料后，即可按划定享受。可以缩短折旧或摊销年限的软件不限于软件企业发卖的软件。

　　 22、因为手艺前进，产物更新换代较快的常年处于强震动、高侵蚀状况的固定资产，可以采用加速折旧体例提折旧。强震动、高侵蚀状况若何剖断？是否有响应的尺度？

　　主管税务机关理当按摄影关固定资产的现实运行情形进行剖断。

　　23、企业已使用过的固定资产，在2008年往后采用缩短计较折旧年限的体例加速折旧的，2008年往后的折旧年限应若何计较？

　　 按照税法及相关文件划定，企业可以实施加速折旧的固定资产限于新税法实施后新购进的固定资产。如企业新购进的固定资产属于已经使过的固定资产，则最低折旧年限理当不得低于（实施条例划定的最低折旧年限---已使用年限）*60%。

　　六、减计收进

　　24、财税[2010] 4号文件划定，自2009年1月1日至2013年12月31日，对金融机构农户小额贷款的利息收进在计较应纳税所得额时，按90%计进收进总额。企业年度汇算清缴时享受此项优惠政接应供给哪些存案资料？

　　 申请享受此项优惠的企业，应供给农户小额贷款涉及户数，对应的贷款余额数、现实享受优惠的利息收进数（10%部门），同时预备响应的明细表备查（不需报送）。 七、设备投资抵免

　　25、企业购置的情形呵护、节能节水、平安出产等专用设备，相关机能参数与目录一致、但名称不完全不异，如目录中设备名称为“冷却塔”、而企业报送材料中名称为“冷水塔”，此类设备的投资额能否享受响应优惠？

　　 在总局还有划定前，对于名称与目录纷歧致、但相关机能参数与目录一致的专用设备，如企业能够供给响应规模、非联系关系的、具有必然专业手艺资格的专家出具的证实材料证实二者为统一种类设备，可暂承诺享受响应优惠。

　　 26、企业购置的情形呵护、节能节水、平安出产等专用设备名称不在目录中，但参数优于目录所列设备，此类设备的投资额能否享受响应优惠？

　　 在总局还有划定前，对名称不在目录中，但参数优于目录尺度的专用设备，如企业能够供给响应规模、非联系关系的、具有必然专业手艺资格的专家出具的证实材料证实二者为统一种类设备，可暂承诺享受响应优惠。

　　27、零部件形式的“设备”（如制冷机、电念优等）投进使用后，即无法从外不美观上零丁识别，响应的投资额能否享受相关优惠？

　　 对于投进使用后即无法零丁识此外设备，假如企业按照现有划定供给的资料仍然不能予以充实证实的，如企业能够供给响应规模、非联系关系的、具有必然专业手艺资格的专家出具的证实材料的，可暂承诺享受响应优惠。另一方面，各地应加年夜对相关企业的宣传力度，要求企业在进行金额较年夜的投资时，与主管税务机关做好事前的沟通工作。

　　28、企业昔时购置列进目录规模内的情形呵护、节能节水和平安出产专用设备，购置昔时未现实投进使用，往后年度现实投进使用，应确认哪一年为抵免肇端年度？

　　在总局还有划定前，暂以现实投进使用年度作为第一年。

　　29、企业经由过程手艺处事公司购置目录规模内的专用设备，取得设备发票为处事业发票，对应的增值税发票由手艺处事公司取得。该企业能否以处事业发票申请享受专用设备抵免企业所得税优惠政策？

　　企业取得处事业发票，无法正确核算相关的投资额，不得享受响应的优惠。

　　30、创业投资企业采纳股权投资体例投资于未上市的中小高新手艺企业2年（24个月）以上，凡合适前提的，可以按照其对中小高新手艺企业投资额的70%，在股权持有满2年的昔时抵扣该创业投资企业的应纳税所得额；昔时不足抵扣的，可以在往后纳税年度结转抵扣。假如创投企业在优惠时代将该投资让渡，是否可继续抵扣应纳税所得额？

　　 按照现有划定，创业投资企业只要持有响应股权满24个月，无论往后年度是否将该投资让渡，都可以按划定继续享受优惠。

　　八、其他优惠

　　 31、从事CDM项目的企业申请享受相关优惠应供给哪些存案资料？

　　从事CDM项目的企业申请享受相关优惠，应要求其供给下列存案资料：

　　1、洁净成长机制项目的核准文件；

　　2、温室气体减排量的让渡收进证实；

　　3、项目取得第一笔减排量让渡收进的证实材料。

　　4、项目所得零丁核算的相关资料。

　　32、财税［2004］139号文件划定纳税酬报下岗失踪业人员交纳的社会保险津贴免征企业所得税，新法实施后是否继续执行？

　　 财税［2004］139号文件的相关划定已作废，理当按照现行划定把握。

　　 九、优惠治理

　　33、享受税收优惠的项目所得，在计较具体金额时，除扣除成本外，是否理当分摊时代费用？是否理当分摊营业外收支？

　　 按照条例第102条的划定，企业同时从事合用分歧企业所得税待遇的项目的，其优惠项目理当零丁计较所得，并合理分摊企业的时代费用；没有零丁计较的，不得享受企业所得税优惠。时代费用搜罗治理费用、发卖费用与财政费用。营业外支出不属于时代费用的规模，不需要进行分摊。

　　34、高新手艺企业优惠与软件企业优惠能否叠加？

　　 按照国税函[2010]157号文件的划定，居平易近企业被认定为高新手艺企业，同时又合适软件出产企业和集成电路出产企业按期减半征收企业所得税优惠前提的，该居平易近企业的所得税合用税率可以选择合用高新手艺企业的15%税率，也可以选择遵照25%的法定税率减半征税，但不能享受15%税率的减半征税。

　　 35、国发[2007]39号文件第3条第2款“享受企业所得税过渡优惠政策与新税法及实施条例划定的优惠政策存在交叉的，由企业选择最优惠的政策执行，不得叠加享受，且一经选择，不得改变”若何理解？

　　 企业上一年度只合适优惠政策A的前提且选择了优惠政策A后，第二年度假如同时合适A、B的前提，可以选择优惠政策B。第三个年度时，假如仍然同时合适两个前提，不得再从头选择A，理当享受B优惠至竣事。假如一项优惠政策竣事后，企业仍然合适另一项政策的前提，则可以在残剩年限享受。

　　假如上一年度同时合适两个优惠政策A、B的前提，且选择了A，则在A项目竣事之前，不得从头选择B。

　　 36、某外商投资企业2009年发生股权变换，变换后该企业改变经营营业，假定该企业“两免三减半”尚未到期，应若何享受？

　　2009年发生的股权变换，理当按照《关于外商投资企业和外国企业原有若干税收优惠政策打消后有关事项措置的通知》（国税发[2008] 23号）以及《关于企业重组营业企业所得税措置若干问题问题的通知》（财税[2009]59号)的有关划定打点。

　　 十、不征税收进

　　37、财税[2009]87号文件划定，“企业能够供给资金拨付文件，且文件中划定该资金的专项用途”作为认定不征税收进的三个前提之一。“增添成本”、“计进成本公积”是否属于合适文件划定的专项用途？如属于，则若何确认对应支出？

　　 企业供给的资金拨付文件，假如划定资金的专项用途仅为“增添成本”或“计进成本公积”，响应资金不能作为不征税收进。

　　 38、不征税收进在季度申报以及年度汇算清缴时应若何打点响应手续？

　　不征税收进在季度申报以及年度汇算清缴时，理当按照苏国税发[2010]32号文件的划定打点响应手续。
青岛市地方税务局四方分局2010年企业所得税汇缴资料
 
来源：本网讯　　发布时间：2011年02月14日
 
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    一、问：母子公司框架下，员工与母公司签订劳动合同，没有与子公司签订劳动合同。由于工作需要，母公司向其子公司派遣员工，母子公司均向派遣员工支付工资及奖金、补贴，其工资及奖金、补贴如何扣除？被派遣员工的个人所得税如何缴纳？
　　答：鉴于母公司与子公司之间存在的特殊关系，员工在母公司与子公司之间经常调配，按照实质重于形式的原则，子公司如能够提供母公司出具的董事会或经理办公会等做出的调配决定及员工名册等充分适当的证据，子公司发放给与其没有订立劳动合同的员工的合理的工资薪金可以税前扣除。
　　母子公司两个单位在向员工支付劳动报酬时，应分别扣缴个人所得税；同时该员工应到为其缴纳“三费一金”的单位主管地税机关自行申报个人所得税。
　　二、问：核定征收企业从事农、林、牧、渔业项目的所得或从事符合条件的环境保护、节能节水项目所得等是否可以享受税收优惠？
　　答：根据总局在企业所得税优惠管理方面的相关规定，税收优惠的享受需要相关项目单独核算，核定征收企业由于不能单独核算相关项目，不能享受有关税收优惠。
　　根据《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函〔2009〕377号）以及《财政部国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知》（财税〔2009〕69号）等规定，核定征收企业可以享受《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定的免税收入有关税收优惠，除此以外的各项企业所得税优惠政策均不得享受。
　　三、问：企业为退休人员补缴以前年度的补充养老保险金，是否可以税前扣除？
　　答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条 “企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”的规定，企业补缴其员工以前任职或受雇年度的补充养老保险在核实清楚的前提下，在税收政策规定比例内的部分可以扣除，但应当按规定扣缴个人所得税。
　　四、问：企业外购房屋的装修费用在企业所得税方面如何进行处理？
　　答：企业固定资产的计税基础应当根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条的规定确定。装修费用不符合固定资产计税基础条件的，可作为长期待摊费用按税法规定处理。
　　根据《国家税务总局关于贯彻落实中华人民共和国企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第五条，企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。
　　五、问：企业因产品质量原因给对方造成损失，经过双方协商达成赔偿协议，支付的赔偿款是否可以税前扣除？
　　答：《财政部 国家税务关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)及《国家税务总局关于印发<企业资产损失税前扣除管理办法>的通知》（国税发[2009]88号）所称的资产损失，是指企业在生产经营活动中实际发生的、与取得应税收入有关的资产损失。企业因产品质量的原因给对方造成的损失，经过双方协商达成赔偿协议，或经过法院判决，其支付的赔偿款不符合资产损失的定义，因而不属于资产损失，而属于赔偿支出，应属于与生产经营有关的支出。企业如能提供充分适当的证据证明确属赔偿支出，可以在税前扣除。
　　六、问：企业招拍土地后，政府给予的土地返还款企业所得税上如何处理？
　　答：企业招拍土地后，政府给予的土地返还款不得冲减土地成本，而应当并入收入总额缴纳企业所得税。
　　七、问：企业固定资产会计折旧年限长于税收规定的最低折旧年限，年度纳税申报时其会计折旧是否可以进行调整？
　　答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定，企业固定资产会计折旧年限长于税收规定的最低折旧年限，年度纳税申报时其会计折旧小于按税收规定最低年限计提的折旧，因其会计处理方面并未实际提取，因此不能做纳税调减处理。
　　八、问：房地产开发企业到注册地之外开发项目，应当如何执行计税毛利率？
　　答：房地产开发企业到异地开发项目，其计税毛利率应当按照其项目所在地的规定执行。
　　九、问：某公司2010年度从劳动和社会保障部门取得的社会保险补贴、职业培训补贴和岗位用工补贴，是否征收企业所得税？
　　答：根据《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）规定，对企业在2008年1月1日至2010年12月31日，从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：⑴企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；⑵财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；⑶企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。
　　综合上述规定，如果某公司是从县级（含本级）以上劳动和社会保障部门取得上述财政性资金，且同时符合上述文件规定的不征税收入三个条件的，可以作为不征税收入处理。但是不征税收入用于支出形成的费用以及资产的折旧、摊销不得税前扣除。
　　十、问：核定征收企业取得的银行存款利息，是否应当征收企业所得税？
　　答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第五条及其实施条例第十八条规定，银行存款利息属于中华人民共和国企业所得税法规定的收入总额的组成部分。因此，根据《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函〔2009〕377号）规定，银行存款利息应计入应税收入额，按照规定的应税所得率计算缴纳企业所得税。
　　十一、问：某企业根据租赁合同的规定，于2010年1月一次性收取了2010年至2012年的房租，该企业收取的租金收入在企业所得税方面如何进行处理？
　　答：《国家税务总局关于贯彻落实中华人民共和国企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条第一款规定“根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”，企业应当据此进行处理。
　　分期确认的一次性收取的租金应当符合以下条件：
　　⑴租赁期限跨年度；
　　⑵租金提前一次性支付。
　　如不符合以上条件，租金后付，应按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定处理。
　　十二、问：新办企业的开办费在企业所得税方面如何进行处理？
　　答：开办费，根据《企业会计准则—应用指南》的解释具体包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等内容。根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始生产经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关规定，自开始生产经营之日起，按照不低于3年的时间均匀摊销。但摊销方法一经选定，不得改变。对于筹建期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费应按照税收政策规定扣除。
　　十三、问：企业承租房屋发生的装修费支出如何税前扣除？
　　答：企业以经营租赁方式租入固定资产，对固定资产装修支出，凡符合《中华人民共和国企业所得税法》第十三条规定的，应作为长期待摊费用支出，分三年摊销。对提前解除租赁合同后尚未税前扣除的装修费，可在当年一次性税前扣除。
　　十四、问：股权转让损失税前如何税前扣除？
　　答：企业发生股权转让损失除按照有关规定通过证券交易所买卖股票等发生的损失外，需要报经主管税务机关批准后才能在税前扣除。
　　报批时，企业应提供包括但不限于以下材料：
　　（1）能够证明股权转让损失的转让协议或合同；
　　（2）境内具有合法资质的机构出具的被转让企业的资产评估报告；
　　（3）原始投资协议或合同；
　　（4）原始投资的验资报告；
　　（5）相应的收付款凭据、成交及入账证明；
　　（6）企业法定代表人、主要负责人和财务负责人签章证实损失真实性的书面声明；
　　股权转让如不符合独立交易原则，税务机关有权按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理。
　　十五、问：如何掌握金融企业同期同类贷款利率?
　　答:企业向非金融企业和个人借款的利息支出，可暂按不超过该企业基本帐户开户行同期同类贷款利率计算的数额税前扣除。
　　十六、问：企业发放的取暖补贴如何扣除？
　　答：企业比照市政府有关规定标准实际发放的取暖补贴，可以做为福利费按税法规定扣除。
　　十七、问：企业从政府取得的配套费、污水处理费等项目的拨款能否作为不征税收入？
　　答：企业从政府取得的配套费、污水处理费等拨款，虽然资金来源属于财政性资金，但属于政府购买的公共服务，对企业而言，属于企业的正常营业收入，不能作为不征税收入处理。
　　十八、 问：供热企业收取的供热费能否分期确认收入？
　　答：供热企业收取的供热费，在当期计算企业应纳税所得额时，根据权责发生制原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用，不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，也不能作为当期的收入和费用。因此，供热企业收取的供热费应当按照实际供热期，均匀计入各纳税期间的收入总额。
　　十九、问：企业研发费没有实行专账核算或虽设置帐簿但核算混乱的，能否享受加计扣除的税收优惠？
　　答：根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的有关规定，研发费用享受加计扣除税收优惠政策的条件是企业财务核算健全且能准确归集研发费用，并对研发费用实行专账管理。企业申报的研发费用不真实或资料不齐全的，不得享受加计扣除的税收优惠。
　　审批备案项目资料管理规范
　　审批类：
　　一、下岗再就业税收优惠政策
　　（1）政策规定：
　　对符合条件的企业在新增加的岗位中，当年新招用持《就业失业登记证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费的，3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。定额扣除标准为每人每年4800元。
　　（2）政策依据：
　　①财政部、国家税务总局《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税[2005]186号）
　　②国家税务总局、劳动和社会保障部《关于下岗失业人员再就业有关税收政策具体实施意见的通知》（国税发[2006]8号）
　　③山东省财政厅、山东省地方税务局《转发<财政部、国家税务总局关于延长下岗失业人员再就业有关税收政策的通知>的通知》（鲁财税[2009]51号）
　　④财政部、国家税务总局《关于延长下岗失业人员再就业有关税收政策审批期限的通知》（财税[2010]10号）
　　⑤财政部、国家税务总局《关于支持和促进就业有关税收政策的通知》（财税〔2010〕84号）
　　（3）主要报送资料：
　　① 减免税申请备案表；
　　②减免退税类申请审批表
　　③县级以上劳动保障部门核发的《企业实体吸纳下岗失业人员认定证明》；
　　④加盖劳动保障部门认定戳记的《持<就业失业登记证>人员本年度在企业预定（实际）工作时间表》；
　　⑤《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）复印件及原件（审核后退回）；
　　⑥主管地税机关要求报送的其他资料。
　　（4）报送时限：当年12月底前。
　　二、资产损失税前扣除
　　具体政策及报送资料请参考《国家税务总局关于印发<企业资产损失税前扣除管理办法>的通知》(财税[2009]57号)及《财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（国税发[2009]88号）。
　　备案类：
　　一、非营利组织免税收入
　　（1）政策规定:
　　符合条件的非营利组织的收入免征企业所得税。
　　（2）政策依据：
　　①《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条；
　　②《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十四条、第八十五条；
　　③财政部、国家税务总局《关于非营利组织企业所得税免税收入问题的通知》（财税[2009]122号）；
　　④财政部、国家税务总局《关于非营利组织免税资格认定管理有关问题的通知》（财税[2009]123号）；
　　⑤《社会团体登记管理条例》（1998年国务院令250号）；
　　⑥《民办非企业单位登记管理暂行条例》（1998年国务院令251号）；
　　⑦《基金会管理条例》（2004年国务院令第400号）；
　　⑧《民间非营利组织会计制度》（财会[2004]7号）；
　　⑨《事业单位登记管理暂行条例》（中华人民共和国国务院令第411号）。
　　（3）主要报送资料：
　　①《非营利组织免税收入备案表》；
　　②非营利组织章程和社会团体登记章程；
　　③非营利组织免税资格认定文件复印件；
　　④非营利组织各项收入明细表；
　　⑤取得免税收入的各项证明材料：对于接受的其他单位和个人的捐赠收入，应提供由省级以上（含省级）财政部门统一印制的捐赠收入凭据；对于取得的财政拨款以外的其他政府补助收入，应提供政府部门出具的拨款文件及与此相对应的银行入账证明；省以上民政、财政部门收取会费的文件规定及收取会费的明细；对于符合条件的不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入，还应提供银行出具的计息证明；取得第一笔符合文件规定的免税收入相关的会计凭证复印件。
　　⑥对免税收入与其他收入分别核算的情况说明；
　　⑦主管地税机关要求报送的其他资料。
　　（4）报送时限：非营利组织资格认定在当年12月底前。
　　二、研究开发费用加计扣除
　　（1）政策规定：
　　企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，可再按其当年研发费用实际发生额的50％加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150％摊销。
　　（2）政策依据：
　　①《中华人民共和国企业所得税法》第三十条；
　　②《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十五条；
　　③《国家税务总局关于印发<企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）>的通知》（国税发[2008]116号，省局以鲁地税发[2008]16号文件转发）；
　　④《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）。
　　（3）主要报送资料：
　　①《研发费用加计扣除备案表》；
　　②自主、委托、合作研究开发项目计划书和相应的研究开发费预算复印件；
　　③企业当年实际发生的研究开发支出明细账复印件；
　　④自主、委托、合作研究开发专门机构或项目组的编制情况和专业人员名单。其中，自主开发的还应同时提供劳动合同复印件和工资发放明细表；
　　⑤自主、委托、合作研究开发项目当年研究开发费用发生情况归集表（格式见国税发[2008]116号）；
　　⑥企业总经理办公会或董事会关于自主、委托、合作研究开发项目立项的决议文件复印件；
　　⑦委托、合作研究开发项目的合同或协议复印件；
　　⑧对委托开发的项目，应报加盖受托方公章的该研发项目的费用明细支出情况，委托方开具的发票和银行付款凭证的复印件；
　　⑨研究开发项目的效用情况说明、研究成果报告等资料；
　　⑩市经信委或市科技局相关证明（能够证明该项目属于《国家重点支持的高新技术领域》（国科发火[2008]172号）和《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南（2007）》（国家发改委等部门2007年度第6号公告）范围，并达到省内技术和工艺领先、具有推动作用的文件、计划或建议书复印件）；
　　11对于集团公司分摊研发费用的，还应报送集团公司集中开发项目的立项书、协议或合同、研究开发费用预算表、当年实际发生的研究开发费用明细表和分摊表；《集团公司集中提取研究开发费用准予税前扣除表》（格式见鲁地税发[2009]16号）；
　　12主管地税机关要求报送的其他资料。
　　（4）报送时限：年度终了2个月内。
　　三、安置残疾人员所支付的工资加计扣除
　　（1）政策规定：
　　企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，可以在计算应纳税所得额时按照支付给残疾职工工资的100％加计扣除。残疾人员的范围适用《中华人民共和国残疾人保障法》的有关规定。
　　（2）政策依据：
　　①《中华人民共和国企业所得税法》第三十条；
　　②《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十四条、第九十六条；
　　③《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）；
　　④财政部、国家税务总局《关于安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题的通知》（财税[2009]70号）。
　　（3）主要报送资料：
　　①《安置残疾人企业所得税加计扣除备案表》；
　　②企业与残疾职工签订的劳动合同或服务协议复印件；
　　③残疾人证书的复印件；
　　④社保部门提供的残疾职工缴纳基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险和工伤保险的缴费记录的复印件；
　　⑤银行为残疾职工的代发工资明细；
　　⑥主管地税机关要求报送的其他资料。
　　（4）报送时限：年度终了后4个月内。
　　四、符合条件的技术转让所得免征、减征所得税
　　（1）政策规定：
　　企业从事符合条件的技术转让所得，可以免征、减征企业所得税。
　　（2）政策依据：
　　①《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条；
　　②《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十条；
　　③国家税务总局《关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的通知》（国税函[2009]212号）。
　　（3）主要报送资料：
　　①《技术转让企业所得税减免税备案表》；
　　②对于居民企业境内技术转让，应报送以下资料：
　　A、技术转让合同（副本）复印件；
　　B、省级以上科技部门出具的技术合同登记证明复印件；
　　③对于居民企业向境外技术转让，应报送以下资料：
　　A、技术出口合同（副本）复印件；
　　B、省级以上商务部门出具的技术出口合同登记证书或技术出口许可证；
　　C、技术出口合同数据表；
　　④与实际发生的技术性收入相对应的发票复印件；
　　⑤技术转让所得归集、分摊、计算的相关情况说明及相关证据；
　　⑥实际缴纳相关税费的证明资料；
　　⑦主管地税机关要求报送的其他资料。
　　（4）报送时限：当年7月至次年3月底前。
　　五、小型微利企业20%税率
　　（1）政策规定：
　　小型微利企业低税率优惠，指符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。2010年1月1日至2010年12月31日对年应纳税所得额低于3万元（含3万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
　　（2）政策依据：
　　①《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条；
　　②《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十二条；
　　③《国家税务总局关于小型微利企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008] 251号）；
　　④财政部、国家税务总局《关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知》（财税[2009]69号）；
　　⑤《产业结构调整指导目录(2005年本)》（ 国家发改委[2005]40号令）；
　　⑥《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（中华人民共和国国家发展和改革委员、商务部令第57号）；
　　⑦《国家税务总局关于非居民企业不享受小型微利企业所得税优惠政策问题的通知》（国税函[2008]650号）；
　　⑧《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》（国税发[2008]28号）；
　　⑨财政部、国家税务总局《关于小型微利企业有关企业所得税政策的通知》（财税[2009]133号）。
　　（3）主要报送资料：
　　继续执行青国税发〔2008〕51号文件规定，使用市局的《小型微利企业备案表》进行备案。
　　当年5月底前向主管税务机报送《小型微利企业备案表》进行备案。对当年年度申报仍符合小型微利企业条件的，原备案有效期自动顺延至下一纳税年度，纳税人无需再次备案，但条件发生改变不再符合小型微利企业条件的纳税人，应自下一纳税年度起按照25%法定税率进行纳税申报。
　　六、国家重点扶持的高新技术企业
　　（1）政策规定：
　　国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。
　　（2）政策依据：
　　①《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条；
　　②《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十三条；
　　③《关于印发<高新技术企业认定管理办法>》(国科发火[2008]172号)；
　　④《关于印发<高新技术企业认定管理工作指引>》(国科发火[2008]362号)；
　　⑤《国家税务总局关于实施高新技术企业所得税优惠有关问题的通知》（国税函[2009]203号）。
　　（3）主要报送资料：
　　①《国家重点扶持的高新技术企业减免税备案表》；
　　②省级以上科技部门颁发的高新技术企业证书复印件；
　　③产品（服务）属于《国家重点支持的高新技术领域》规定的范围的说明；
　　④企业年度研发费用结构明细表（格式见国税函[2009]203号）；
　　⑤企业当年高新技术产品（服务）收入占企业总收入的比例说明；
　　⑥企业当年度人员结构情况说明，对于企业研发费用及人员结构比例发生变化的，应单独说明；
　　⑦主管地税机关要求报送的其他资料。
　　七、从事符合条件的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备投资额抵免所得税
　　（1）政策规定：
　　企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免。
　　（2）政策依据：
　　①《中华人民共和国企业所得税法》第三十四条；
　　②《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百条；
　　③财政部、国家税务总局《关于执行环境保护专用设备企业所得税优惠目录 节能节水专用设备企业所得税优惠目录和安全生产专用设备企业所得税优惠目录有关问题的通知》（财税[2008]48号）；
　　④财政部、国家税务总局、安全监管总局《关于公布<安全生产专用设备企业所得税优惠目录（2008年版）>的通知》（财税[2008]118号）；
　　⑤财政部、国家税务总局、国家发展改革委《关于公布节能节水专用设备企业所得税优惠目录(2008年版)和环境保护专用设备企业所得税优惠目录(2008年版)的通知》（财税[2008]115号）；
　　⑥财政部、国家税务总局《关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知》（财税[2009]69号）。
　　（3）主要报送资料：
　　①《_____专用设备企业所得税抵免备案表》；《环境保护、节能节水、安全生产专用设备投资抵免企业所得税备案明细表》
　　②企业购置专用设备的相关说明（按设备名称单项说明），内容应包括：A：企业概况；B：企业购置并投入使用该设备的情况，并附该企业生产工艺流程图，着重说明该设备在相应生产环节的功能说明及专用设备投入使用后的实际效果；C：购置专用设备资金来源说明及相关材料；D：对申请享受优惠的专用设备本年度是否转让或出租的说明；
　　③设备说明书中相应参数系数部分和购买合同（或融资租赁合同）中相关技术约定或协议部分复印件；
　　④购买设备的发票复印件；
　　⑤所申请设备固定资产卡片或固定资产明细账复印件；
　　⑥已经市发改委、市安监局认定符合专用设备企业所得税优惠目录的证明；
　　⑦环境保护、节能节水、安全生产专用设备投资抵免企业所得税备案明细表
　　⑧主管地税机关要求报送的其他资料。
2010年最新房地产行业企业所得税自查提纲
文章来源： 时间：2010-6-1
      一、收入方面（自查重点）
     1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。
政策依据：国税发[2006]31号 一、关于未完工开发产品的税务处理问题
    （一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
    （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
    1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%。
    2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
    3.开发项目位于其他地区的，不得低于10%。
    国税发〔2009〕31号第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
      （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
    主要区别：国税发[2009]31号文多了限价房和危改房的计价毛利率；对同类开发项目，国税发[2009]31号文比国税发[2006]31号文计税毛利率少5%。
     2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
     政策依据：国税发[2006]31号 一、关于未完工开发产品的税务处理问题
     开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
     二、关于完工开发产品的税务处理问题
    （三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
国税发〔2009〕31号第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
     在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
     主要区别：在预售收入的所得税处理问题上，国税发[2006]31号文明确计算出当期毛利额后，要扣除相关的期间费用、营业税金及附加，国税发[2009]31号文则没有这样的表述。但在计算预缴和年度汇算企业所得税时，预缴的土地增值税和营业税金及附加也应当扣除。
     编者提示：预计毛利在不同的年份对应不同的企业所得税率（如06、07年是33%，08、09年是25%），在实际毛利计算出来后，将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税，不必理会预利毛利率和实际毛利率所对应年度的企业所得税税率差异。
     3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否未申报缴纳企业所得税。
     4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否未按规定确认收入或直接冲减了成本。
     政策依据：国税发〔2009〕31号第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
     编者提示：第3、4点都是房地产企业容易遗漏的收入项目。第3点是来自政府的补贴收入，第4点是来自零星收入。第3点的错误倾向是不申报，第4点的错误倾向是不按规定确认收入或直接冲减成本。
     二、成本费用方面（自查重点）
     1.取得的土地资产是否不按规定计价。
是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本。
     2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。
    （1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。
    （2）征地、拆迁支出，是否未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。
     政策依据：国税发〔2009〕31号第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
    （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
     3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。
    （1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。
    （2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。
    （3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否有让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。
    （4）是否虚列工程监理费。
    4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
    取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等。
    政策依据：《税收征收管理法》第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    第3、4点都是多列支出，侧重点不同。第3点侧重于内容上的多列支出；第4点是侧重于形式上的多列支出。
    对发票问题要关注国税发[2006]31号文第八点第四条、国税发[2009]31号第34条和第32条。国税发[2009]31号第34条是惯例，国税发[2009]31号第32条是特例。取得与这两条不符的发票就是不符合规定的发票。
国税发[2006]31号文八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
4.计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
国税发[2009]31号文第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
国税发[2009]31号文第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
      （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
      5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。
     （1）未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。
     （2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。
     （3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。
     （4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。
     （5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。
     （6）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。
     政策依据：国税发[2006]31号文  八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
     （一） 开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
     1.   开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
     2.   开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
     3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
国税发[2009]31号第二十九条   企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一。
     6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额
    （1）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。
    （2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。
    （3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。
    （6）临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。
     国税发[2006]31号   八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
     开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
     国税发〔2009〕31号第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
     国税发〔2009〕31号第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：　(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
     (二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
     国税发[2006]31号  5.开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
     国税发[2006]31号 三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
     7.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。
    （1）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，多列管理费用。
    （2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。2008年以前年度从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。
    （3）工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整。执行新会计准则前，在营业费用中是否重复列支应在“三费”中列支的费用。
    （4）计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。
    （5）有否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税。
     政策依据：国税发〔2006〕31号 八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
    10.广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
   （1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
   （2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
    国税发〔2009〕31号第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，预售收入也是销售收入确认的范畴，也应作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。
    国税发〔2009〕31号第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： (三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
    主要区别：预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数
    编者提示：如果企业2009年汇算涉及2008年以前发生的广告费、业务宣传费，因预售收入不能作基数而有结转额时，可按《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）文件处理：即：企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。也就是对尚未扣除的广告费、业务宣传费的余额都按销售（营业）收入15%的比例计算扣除，未扣除完的余额无限期向以后年度结转扣除。
    具体适用法律法规和法条是其他类型的企业一样，比较有房地产企业特色的有：预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以在不超过3个纳税年度向后结转扣除；一般企业借款用于生产周转，只要不是建造固定资产，其借款费用不能资本化，而房地产企业的借款费用用于生产产品却可以资本化，在不同成本对象中分配。
    8.其他问题。
    （1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。
    （2）政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税。
    （3）以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整。
    （4）接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；
    （5）固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；
    （6）无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。
    （7）其他
      编者提示：房地产行业应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。
企业自查报告的内容除以上问题外还包括企业基本情况：开业时间，各楼盘取得预售许可证时间，各楼盘销售方式等项内容。
     另外，由于税收自查是一查三年，如果出现重大问题还要继续向前追溯。上述提纲中涉及的有关检查要点可能既涉及2008年以前的就企业所得税法，又可能涉及2008年以后的新企业所得税法。具体自查不同年度税款时应注意税法适用的具体年限。房地产企业所得税政策集中体现在国税发[2006]31号和国税发[2009]31号文上。2008年1月1日后适用国税发[2009]31号文。国税发[2006]31号适用期从2006年1月1日至2007年12月31日，历时两年；向前追溯，2003年7月1日至2005年12月31日的房地产内资企业适用国税发〔2003〕83号文。
     文中黑体部分是编者加注的，都是比较有房地产特色的，许多地方同时用国税发[2006]31号和国税发[2008]31号两文加注，纳税人既要注意区分不同年度适用的税收政策，又要关注不同的税收政策如何衔接过渡。
 
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